Costruire una superpotenza nel campo delle scienze della vita: le sfide e le opportunità nel mercato immobiliare sanitario del Regno Unito

Nel 2021, il governo del Regno Unito ha annunciato che avrebbe dato priorità al finanziamento del settore delle scienze della vita come parte della sua ambizione di rendere il Paese una “superpotenza scientifica” entro la fine del decennio. Per le parti interessate nei settori della sanità e delle scienze della vita – startup, operatori affermati, progettisti e sviluppatori immobiliari allo stesso modo – questo rappresenta un’enorme opportunità, afferma Rebecca Mortimore, direttrice e co-responsabile del settore scientifico presso la società di ingegneria Ramboll.

"Le scienze della vita svolgono un ruolo fondamentale nello sviluppo di nuove tecnologie sanitarie e farmaci", afferma. “Ma una preoccupazione fondamentale per il futuro del settore delle scienze della vita nel Regno Unito è lo spazio – del giusto tipo e scala, e nella giusta posizione.

"Secondo una ricerca di Savills, nel primo trimestre del 2023 l'assorbimento del mercato immobiliare delle scienze della vita a Oxford è aumentato del 50% rispetto al totale dell'anno scorso, mentre il 'Triangolo d'oro' di Oxford, Cambridge e Londra ospita già cinque delle sei sedi accademiche di scienze sanitarie del Regno Unito Centri. La domanda è chiaramente elevata, sia per le proprietà esistenti di nuova costruzione che per quelle esistenti riconvertite, ma il Regno Unito vanta un potenziale di espansione complessivamente sufficiente per sostenere le ambizioni di crescita del governo?”

Mentre attori nuovi e affermati accelerano l'attività di sviluppo, ora è un momento cruciale per essere esperti nel mercato immobiliare delle scienze della vita: quali sono le caratteristiche fisiche di cui una struttura di successo ha bisogno, i luoghi ideali per questi sviluppi e le forze che daranno forma al futuro del mercato.

Qui Mortimore ci dice di più.

Mortimore afferma che l'attuale domanda immobiliare è fortemente orientata verso strutture di ricerca e sviluppo. Considerando le modalità di lavoro post-COVID-19, può essere forte la tentazione di suggerire di trasformare gli uffici vuoti in laboratori, ma è improbabile che un ufficio tipico abbia altezza, spazio tecnico o capacità di servizio sufficienti per scopi di scienze della vita. Ad esempio, i laboratori necessitano del 50% in più di piccola energia rispetto agli uffici e i sistemi di drenaggio dei laboratori possono essere difficili da adattare.

“Sebbene molti uffici possano essere adattati per supportare gli usi delle scienze della vita, anche grazie all’ingegno dei team di progettazione e costruzione, non tutti possono farlo in modo economico. Questo vale anche per i laboratori sanitari, che oltre alle normative di laboratorio, devono rispettare anche le linee guida di progettazione tecnica ospedaliera”.

La flessibilità è una caratteristica essenziale di un edificio di successo nel settore delle scienze della vita. Aumentando la flessibilità, le strutture possono attrarre un’ampia gamma di locatari.

“In pratica, ciò significa una significativa capacità di carico sul pavimento e soffitti alti per ospitare attrezzature e servizi di ingegneria; capacità di separare i flussi di lavoro di laboratorio e ufficio per la sicurezza e il biocontenimento; e un'area di servizio back-of-house per flussi di rifiuti specialistici, gas in bombole e altre funzioni ausiliarie", continua Mortimore.

Il mercato sta inoltre registrando un aumento nella fornitura di laboratori speculativi e completamente attrezzati in cui gli inquilini possono letteralmente trasferirsi, perché questi sono veloci da affittare e attraggono le aziende più piccole del settore delle scienze della vita.

“Ciò è dovuto alla percezione di un’enorme domanda insoddisfatta di strutture di laboratorio nel settore (sebbene pochi abbiano tentato di quantificarla), costringendo gli sviluppatori a investire in maggiori costi iniziali e a correre per portare i loro spazi sul mercato, per massimizzare le loro possibilità di locazione prima dell’affittuario. la domanda potenzialmente diminuisce”.

Il moderno settore delle scienze della vita è fondamentalmente una questione di collaborazione, dal livello locale a quello globale, e le sedi del Triangolo d’Oro offrono l’intero ecosistema delle scienze della vita che è alla base del successo, vale a dire università e ospedali orientati alla ricerca oltre a una massa critica di altre aziende del settore delle scienze della vita, insieme ad essenziali servizi di supporto aziendale come investitori e team legali. Inoltre, la connettività dei trasporti e i fattori dello stile di vita urbano aiutano ad attrarre talenti in un mercato competitivo a livello globale.

“L’intensa competizione per lo spazio nel Triangolo d’Oro è sostenibile a lungo termine? Il settore non è immune alle forze macroeconomiche in gioco nel resto dell’economia, e i prezzi degli immobili e la crisi del costo della vita potrebbero contribuire a consolidare gli hub regionali emergenti delle scienze della vita a Bristol, Birmingham, Manchester e Edimburgo, soprattutto perché tutte e quattro le città ospitano ospedali importanti”, afferma Mortimore.